过千万元的房价，显然不是“老广”卖掉一套旧房子就能轻松置换的，还得靠外区的中产家庭。
吕颖雅/发自广州
“买不起，太贵了！一个不到100平方米的西北向三房，卖1300万元。”面对越秀区的高价新盘，黄阿姨无奈地摇摇头。
黄阿姨今年63岁，广州本地人，和老伴都是体制内退休，目前居住在越秀区一套楼龄接近20年的电梯楼两房，她希望在附近置换一套三房，让居住更加舒适。但现实却让她心有余而力不足。她的房子估价在500万元左右，再加上些微积蓄，距离1300万元的天价相去甚远。退休后，她无法贷款购房，也不愿意加重子女的负担。因此，在看过几个楼盘后，黄阿姨不得不放弃换房的打算。
“地王”开售4个月网签4套
事实上，越秀区的楼盘一直主打周边置换客，但即便对于黄阿姨这样的“街坊客户”，房价也高得令人望而却步。最近，中房君在越秀区几个新盘踩盘，发现一套普通的紧凑型三房价格都在1000万元以上。
“地王”广州城投·东园公馆（下称“东园公馆”）的销售人员表示，项目已经开售数月，但只在北京路城壹汇首层设有展示中心，目前已认购超过100套。样板间预计10月中下旬才开放，已认购的业主和已下诚意金的客户将优先参观，现在缴纳20万元诚意金，参观样板间后购买可享受额外99折优惠。
广州城投·东园公馆实景图。吕颖雅/摄
据了解，项目由3栋楼宇组成，产品包括92~178平方米的三房四房，售价12万~18万元/平方米，户型越大单价越高，其中性价比最高的是西北向的96平方米2+1房，赠送面积较多，中间楼层总价大概1300万元，单价约13.5万元/平方米，6楼以下单位12万多元/平方米。
销售人员补充说，地价已经6万多元/平方米了，售价不可能低于12万元/平方米，而且越秀区近10年只出让了两宗宅地，新盘十分稀缺，周边的新盘也不可能低于这个价位。
然而，根据阳光家缘数据显示，东园公馆（标准地名：樾溪云庭）1栋和3栋共有170套房源取到预售资格，开售4个月仅网签4套单位，去化率为2.4%，与销售所言的相去甚远。
广州城投·东园公馆销售情况。来源：阳光家缘
业内人士分析，目前市区楼盘很多卖家都需要“卖一买一”，凑首付、倒腾名额，开发商通常同意3~6个月时间的延迟签约。因此，网签数据与实际成交有一定出入是正常的，但如果数据相差太大，说谎的绝不是阳光家缘。
根据公开资料显示，在过去10年，寸金寸土的越秀区只公开出让了两宗宅地。其中一宗是2020年3月以楼面价64576元/平方米成交的越秀南地块，即如今的东园公馆，至今仍是广州楼面地价最贵的地块。另一宗是著名的烂尾楼白云路邮政综合楼，2020年9月以31926元/平方米的楼面价被深圳海维集团接手，现在已变身广九大马路的新盘云瀚府。
踏入四季度，除了上述两个新盘外，越秀区还有万科·瑧樾府、公园前·君熙府、汉国置业·港汇台三个楼盘入市，均主打改善型产品，吹风价全部在10万~12万元/平方米。
谁在为越秀区高价盘买单？
然而，当房价动辄超过10万元/平方米时，究竟有多少人愿意买单呢？或许，我们可以从已经开售三年的淘金半山豪庭中找到一些线索。
据了解，该项目一直以来的主流售价为11万~12万元/平方米，部分楼层朝向好的户型甚至叫价15万元/平方米以上。但有中介机构人士表示，近期项目推出了很多特价单位，价格低至82000多元/平方米。例如129平方米三房总价1070万元，145平方米四房总价1200万元。根据阳光家缘的数据，项目网签了172套单位，还有180套待售。与之相邻的淘金半山御庭销售状况更不容乐观，目前仅售出25套，去化率仅为6.6%。
有市区楼盘操盘手表示，在广州市场上真正成交均价超过10万元/平方米的项目并不多。淘金半山豪庭降价表明了越秀区的“地缘客”购买力在减弱。过千万元的房价，显然不是“老广”卖掉一套旧房子就能轻松置换的，还得靠外区的中产家庭。
毋庸置疑，越秀区被认为是广州生活、交通、医疗和教育配套最完善的区域，尤其在教育方面，一直是家长们心目中的“白月光”。
陈敏（化名）是一位“新广州人”，家庭年收入大概60万元。孩子今年刚上幼儿园，她就盘算着在越秀区买学位房，预算1000万元左右，希望能购得一套对口省一级小学的电梯三房，首选新盘，实在不行再考虑二手。
在售的淘金半山豪庭和淘金半山御庭对口省一级的华侨外国语学校，部分学生可以直升侨外初中部（具体以当年招生政策为准）。另外，东园公馆对口的是省一级清水濠小学（具体以当年招生政策为准），是越秀区新盘中对口小学最好的几个项目。而像公园前·君熙府对口的回民小学，汉国置业·港汇台对口的八旗二马路小学，在越秀区众多名校中，并不算出类拔萃。
汉国置业·港汇台实景图。吕颖雅/摄
陈敏认为，淘金半山豪庭的产品设计相对过时，但目前价格和对口学校的关系，仍然具备吸引力。东园公馆的问题是价格实在太高，尽管背后有名校的支持，但相比之下，周边同样对口清水濠小学的二手次新盘骏文雅苑，放盘价仅8万~10万元/平方米。而二手标杆盘东方文德广场对口名气更高的文德路小学，放盘价10万~12万元/平方米，一些急售的业主还有议价空间。
在贝壳APP上的数据显示，东方文德广场4月成交了一套60平方米的一房单位，单价仅83557元/平方米。
上述操盘手补充，越秀区的城市界面不及海珠和天河，如果对口的小学不是区内最顶尖的，目标客群可能会减少。此外，越秀区的新盘主要是单体楼或规模较小，受地块条件或者历史因素的影响，户型中规中矩，而海珠、天河很多新盘的户型使用率已经做到90%甚至100%，这无形中又降低了越秀区新盘的竞争力。
以位于广九大马路的云瀚府为例，户型面积为130-197平方米四房五房，虽然产品全南向布局，高层部分单位可望江，但单体楼设计，容积率较高，低层还有公寓。另外，公园前·君熙府毗邻地铁1、2号线双线交会的公园前站，地段优越，但前身也是烂尾楼，产权缩水超30年，主推建面约95~188平方米三四房，户型有一定的局限性。
9月，有中介机构人士透露，对口“顶流”东风东路小学的东风广场，成交了一套91平方米小三房，总价795万元，单价约8.7万元/平方米，创下了近三年的新低。
陈敏表示，东园公馆户型朝向好的单位要卖14万元/平方米，放眼整个越秀区，现在不少二手学位房的性价比更高。
黄阿姨则认为，居住在越秀区真的很不错，但大部分“老广”也真的没有这么多钱。
或许，在当前的市场环境下，如果越秀区每个项目门槛都过千万，去化可能会面临不小的挑战。
